“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4萬套，這是很高的量了。現在的市場，跟我2016年剛入行的時候很像。”上海某房產經紀公司的經紀人陳虹(化名)這樣形容當下的上海房地產市場。易居研究院數據顯示，2020年12月，上海二手住宅成交約3.9萬套，成交量創多年來新高，全年二手住宅成交量則達到近4年來新高。
二手住宅成交量上升，尤其是下半年出現翹尾現象，在北上廣深四個一線城市同時上演。貝殼研究院提供的數據顯示，2020年一線城市二手住宅成交量同比增長23%，創下近三年新高。結合各機構數據，一線城市房價整體相對平穩，但核心區域的優質房源，如學區房、高端住宅的價格漲幅明顯。一線城市房地產市場為什么會在寒冬中轉暖？未來怎么走？
成交量創近年新高
在2020年初，疫情一度對房地產市場形成沖擊，新房售樓部關停，二手房也因小區封閉管理導致無法帶看，市場情緒相對悲觀。但隨著疫情得到有效控制，需求出現較快回升，市場走出一波先抑后揚的態勢，并在下半年出現翹尾現象。
陳虹告訴中新經緯客戶端，大概從2020年8月份開始，上海的新房市場就開始熱了起來，除了郊區盤，市區內的不少項目都是“一房難求”，熱門樓盤的認籌比例能達到一比十幾。
“上個月，我有個客戶和他未婚妻來我們門店看房，當時并沒有說馬上要買，但看到市場這么熱，就回家籌錢，最后貸了1300萬元。如果市場不熱，他有錢也不會買，更別說臨時湊錢了。”陳虹還說，“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4萬套，這是很高的量了。現在的市場，跟我2016年剛入行的時候很像。”
易居研究院數據顯示，12月份，上海市二手住宅成交套數約為3.9萬套，環比增長20.3%，同比增長96.2%，成交量創多年來新高；全年二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，達到近4年來新高。
貝殼研究院提供的數據顯示，2020年一線城市二手房的量價表現明顯好于低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長23%。具體看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，約為26%；其次是廣州，成交同比增幅為25%；深圳同比增加23%，2020年下半年的調控使得市場需求明顯降溫，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比增幅略低，為16%，但成交量及增幅均為2017年以來最高。
“一線四城樓市均在2016年末到2017年初經歷嚴格調控，近三年普遍處于調控后的漫長修復期。2020年疫情沖擊經濟，在貨幣政策寬松、房貸利率下行的情況下，積壓需求得到釋放，加速市場修復。同時，一線城市經濟發展潛力大，房產保值能力強，更受資本青睞。四個一線城市2020年二手住宅成交量均創下至少近三年新高，滬深兩地住房供需矛盾趨緊導致均價漲幅偏大。”貝殼研究院判斷。
新房市場方面，綜合多家機構數據，2020年北京新建商品住宅成交面積同比上漲5%；上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，創下4年來新高；廣州一手住宅網簽成交100905套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，僅次于2016年；深圳新建住宅成交45384套，同比上漲19.8%，創下2016年以來新高。
優質房源價格漲幅明顯
四個一線城市新房二手房的成交量雖然有明顯增長，但整體價格漲幅依舊平穩。
上海中原研究院數據顯示，2020年上海新建住宅成交均價56004元/平方米，同比微漲4%。市場整體穩中有升，在疫情之下波動較小。另據國家統計局數據，2020年11月上海二手住宅價格指數環比增長0.3%，同比增長5.5%。
貝殼研究院稱，2020年北京新建商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交絕對水平及增幅雖然均達到2017年以來最高，但全市成交均價為60485元/平方米，同比微跌0.5%，價格連續三年保持相對平穩態勢。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端分析，從整體看，四個一線城市的房價依舊平穩，屬于微漲態勢。但市場表現分化明顯，局部區域較熱，比如北京與上海的學區房價格漲幅較大，但郊區房源不溫不火。在2020年上半年，深圳房價上漲引起廣泛關注，但其東部與西部漲幅差距較大。
陳虹也說：“有個同事在上海外環買的沒學區、沒地鐵的房子，今年的價格漲了5%。而一個浦東的客戶，他的房子漲了差不多30%。豪宅市場比較‘瘋狂’，一位準備賣出一套2000萬元豪宅的業主，把掛牌價調高了200萬，他想的是萬一碰到對價格不敏感的客戶，怎么也能多賣50萬。”
貝殼研究院指出，北京二手住宅市場表現出“外圍城區量升，中心城區價漲”“高總價物業價格抗跌”的特征。除4個遠郊區以外，12個城區中有3個區的房價出現上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區均下跌。從不同總價段物業價格變動看，除750萬元以上房源成交均價同比上漲1%之外，其余價格段房源均價同比均下跌，可見在相對平穩的市場中，優質物業價格更抗跌。
廣州中原研究發展部稱，2020年廣州二手住宅網簽均價為28815元/平方米，同比上漲7.8%，漲幅明顯的主要為中心城區，天河、海珠、越秀的漲幅分別達15.5%、9.0%、8.7%。由于增城區規劃利好已被提前消化，加上其他區人才新政升級搶客，該區的網簽均價不升反降，同比下跌6.5%。
廣州改善性高端住宅的價格漲幅顯著。廣州中原研究發展部稱，不少客戶將投資目光轉移至具備較高保值能力的優質房產上，比如珠江新城、濱江東、東風東等傳統高端板塊(具備優質教育資源、區位條件或豪宅屬性)，其價格同比漲幅基本能維持在10%以上。
“一線城市的別墅、豪宅、高端洋房的成交量比較好，改善型和投資型需求占比增加，這既與市場結構的變化有關，也與豪宅集中供應、限價限簽政策的放開密不可分。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示。
是否會出現“小陽春”？
量與價是相互關聯的，一線城市在下半年的成交量翹尾，是否會對接下來的價格走勢有影響？
張大偉認為，一線城市成交量增加，屬于調控后的恢復性上漲，成交量只是達到2016年或者2017年以來的高點，不是特別高的水平。當前仍屬于學區房拉動下的局部區域價格上漲，但如果后續沒有新的調控政策出臺，信貸政策也沒有明顯收緊，市場在春節以后有可能迎來一波行情。
張大偉還說：“2015年的房價上漲，是因為信貸政策相對寬松。未來一段時間的價格走勢，關鍵也看信貸的寬松狀況。”謝逸楓認為，一線城市的房地產市場已經走出疫情的低谷，步入了一個拐點期，是繼續上漲還是下跌，要看未來一段時間的調控政策與貨幣政策。
貝殼研究院預計，2021年一線城市新房成交量增速或將穩定在5%-10%，市場均價保持增長；滬深兩地二手房價格漲幅會收窄，京廣兩地則呈現溫和上漲。
上述研究院進一步分析，2020年下半年以來，宏觀貨幣政策回歸常態，這一趨勢預計在2021年延續，樓市信貸環境寬松觸底，同時房地產市場金融降杠桿持續深化，住房金融受到更嚴格的監管；2021年房地產長效調控機制持續深化，房價監測及預警會加強，局部房價的持續大幅上漲將面臨精準調控；2020年多城加大住宅用地供應，如深圳、廣州兩城住宅用地成交量同比分別增長3倍及1倍，2021年新房市場供應加大，二手房市場供需矛盾得到緩解。而北京2020年年底新房去化周期為17個月，且仍有超6成限競房待入市，2021年二手房價格大幅上漲可能性不大。(中新經緯APP)
